Jest to zapewne jedno z pierwszych pytań, które zadaje sobie przyszły inwestor decydujący się na budowę budynku. Spróbuję odpowiedzieć na to pytanie. Złożoność tematu w dużej mierze wynika z faktu, że nie obowiązują żadne oficjalne cenniki prac projektowych natomiast istniejące zasady wyceny Izby Architektów Rzeczpospolitej Polskiej IARP , Stowarzyszenia Architektów Rzeczpospolitej Polskiej SARP czy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym, nieco odmiennie definiują sposoby wyceny.
Dlaczego nie obowiązują oficjalne cenniki? Były próby uregulowania tego tematu, natomiast zostały storpedowanie, z uwagi na konkurencyjność rynku.
Najważniejsze elementy determinujące cenę projektu to:
- jakość budynku oraz złożoność funkcji i rozwiązań przestrzennych
- powierzchnia budynku
- zakres wymaganej dokumentacji projektowej i etapowanie
- utrudnienia wynikające z lokalizacji i uwarunkowań gruntu lub terenu
- utrudnienia wynikające z przebudowy, rozbudowy lub zmiany sposobu użytkowania budynku istniejącego
- zakres wymaganych rozwiązań instalacyjnych ponadstandardowych
- skomplikowanie wynikające z procesu uzyskania decyzji administracyjnych
Jakość budynku oraz złożoność funkcji i rozwiązań przestrzennych przekłada się na rozwiązania detalu architektonicznego, użytych rozwiązań budowlanych, materiałów wykończeniowych, stolarki okiennej czy drzwiowej. Czasochłonność wykonania projektu, wydzielenie lub łączenie funkcji mieszkalnej np. z uzupełniającymi zespołami rekreacyjnymi, dodatkowym niezależnym mieszkaniem lub domowym biurem. Forma obiektu często wpływa na wynikającą z niej estetykę dla wyposażenia technicznego.
Powierzchnia obiektu jest bezpośrednim czynnikiem wpływającym na wielkość kosztów budowlanych oraz projektowych. Cena dokumentacji projektowej odnoszona jest w stosunku procentowym do kosztów budowy.
Zakres wymaganej dokumentacji projektowej standardowo obejmuje trzy etapy różniące się od siebie szczegółowością opracowania oraz przeznaczeniem, któremu służą. Projekt koncepcyjny, projekt budowlany oraz projekt wykonawczy. W zależności od potrzeby etapy mogą być łączone i kompaktowane lub rozbudowywane. Standardowo wartość koncepcji wynosi od 7 do 15% ceny projektu, projektu budowlanego od 30 do 45%, natomiast projektu wykonawczego od 40 do 60% ceny projektu.
Utrudnienia wynikające z lokalizacji i uwarunkowań gruntu lub terenu przekładają sie na pracochłonność. Lokalizacja projektowanego budynku w trudnych warunkach gruntowych, wysokiego poziomu wód gruntowych, nienośnych gruntów wymagających specjalistycznego fundamentowania, lokalizacja obiektów na skarpach, powoduje konieczność wykonania dodatkowych analiz i opracowań.
Utrudnienia wynikające z rozbudowy, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących budynków wpływają na konieczność wykonania dodatkowych opracowań takich jak ekspertyzy lub orzeczenia techniczne. Często w przypadku starszych obiektów problematyczne jest dostosowanie ich do zgodności z obowiązującymi przepisami.
Standardowe rozwiązania instalacyjne obejmujące instalację wodną, kanalizacji sanitarnej, deszczowej, gazowej, elektrycznej i teletechnicznej coraz częściej nie są wystarczające. Wymogi i trendy wynikające z energooszczędności i wykorzystania źródeł odnawialnych wpływają często na konieczność wykonania i skoordynowania dodatkowych opracowań jak np.: pompa ciepła, instalacja fotowoltaiczna lub solarna, wentylacja mechaniczna, rekuperacja, systemy domów inteligentnych.
Trudności formalne związane z procesem administracyjnym najczęściej związane są z lokalizacją terenu w strefach ochrony archeologicznej, konserwatorskiej lub form ochrony przyrody.
Pozostaje jeszcze jeden element stanowiący bardzo istotny składnik wyceny projektów. Prestiż oraz marka architekta i zyskiwany z tego tytułu prestiż inwestora.
Powyższe uwarunkowania mają jeden wspólny mianownik. Jest nim czas który przekłada się na koszty. Dlatego najbliższy jest mi system wyceny prac projektowych odnoszący się procentowo do wartości inwestycji. W większości przypadków budynki mieszkalne jednorodzinne z indywidualnymi wymaganiami mieszczą się w czwartej kategorii złożoności. Przy planowanym koszcie budowy od 1 do 2 mln zł netto, koszty wielobranżowej dokumentacji projektowej wynoszą od 6,90 do 7,55 % wartości obiektu. Cena budowy 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego uzależniona jest od standardu budynku oddawanego do użytku. Z naszych doświadczeń na koniec IV kwartału 2020 roku wynosi 4 200,00 zł / m2.
Firma Atelier Mielniczek oferuje wielobranżowe projekty budowlane oraz obsługę inwestycji polegającą na uzyskaniu pozwolenia na budowę i nadzorze budowy każdorazowo indywidualnie analizując zlecenie. Podstawowym kryterium mającym wpływ na wycenę jest czas zaangażowania architekta oraz stawka godzinowa ustalona dla inwestycji.
Zapraszamy do bezpośredniego kontaktu telefonicznego lub email.
